Contratti di locazione e registrazione

Un contratto d’affitto scritto bene e registrato in tempo protegge sia il proprietario sia l’inquilino. Ti aiutiamo a scegliere la formula giusta, prepariamo il contratto e lo registriamo online all’Agenzia delle Entrate, con il calcolo e il pagamento delle imposte. Così risparmi tempo, code e brutte sorprese.

Che cos’è il contratto di locazione

È il contratto con cui il locatore (il proprietario) dà in uso una casa o un altro immobile al conduttore (l’inquilino) per un certo periodo, in cambio di un canone in denaro. Il canone è ciò che lo distingue dal comodato, che invece è gratuito.

Ogni contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma o dalla data di inizio, se è precedente. Sono esclusi solo i contratti che durano in tutto non più di 30 giorni nell’anno con lo stesso inquilino.

I contratti per le abitazioni

La legge sulle locazioni abitative (Legge 431/1998) prevede quattro formule principali:

Per i contratti a canone concordato stipulati senza l’assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini, per avere le agevolazioni fiscali può servire l’attestazione di rispondenza all’accordo territoriale: verifichiamo noi se è il tuo caso.

Registrazione e imposte

Il proprietario può scegliere tra due regimi fiscali.

Regime ordinario: imposta di registro e bollo

• Imposta di registro: il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € per il primo anno. Si può pagare anno per anno oppure tutta insieme per l’intera durata, con un piccolo sconto.
• Imposta di bollo: 16 € per ogni copia, ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe.
• Canone concordato: nei Comuni ad alta tensione abitativa l’imposta di registro si calcola sul 70% del canone.
• Il canone entra nella dichiarazione dei redditi del proprietario e si somma agli altri redditi IRPEF.

Cedolare secca

È un’imposta che sostituisce IRPEF e addizionali sul canone: 21%, oppure 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni previsti dalla legge. Con la cedolare secca non si pagano l’imposta di registro e il bollo. In cambio il proprietario rinuncia agli aumenti ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione: lo scriviamo direttamente nel contratto.

Può sceglierla il proprietario persona fisica che affitta un’abitazione (con le sue pertinenze) al di fuori di un’attività d’impresa. L’opzione si esercita alla registrazione oppure all’inizio di un’annualità successiva.

In discussione: la cedolare sul canone concordato

Il disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Governo il 28 ottobre 2026 e ora all’esame del Parlamento, propone di ridurre la cedolare secca sui contratti a canone concordato: dal 10% al 5%, e all’1% per gli inquilini fino a 35 anni. Non è ancora legge e il testo può cambiare: aggiorneremo questa pagina quando le regole saranno definitive.

Dopo la firma: gli adempimenti

Un contratto registrato richiede attenzione anche negli anni successivi. Ce ne occupiamo noi:

• annualità successive: se paghi l’imposta di registro anno per anno, va versata entro 30 giorni dall’inizio di ogni nuova annualità, con il modello F24 ELIDE;
• proroga, cessione del contratto e subentro di un nuovo inquilino;
• risoluzione anticipata, quando il contratto si chiude prima della scadenza.

Proroghe, cessioni e risoluzioni vanno comunicate all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pagando l’imposta se dovuta. Per esempio, la cessione senza corrispettivo e la risoluzione anticipata costano 67 € fissi di imposta di registro; con la cedolare secca la risoluzione non paga imposta.

Da sapere

• APE obbligatorio. Per affittare serve l’Attestato di prestazione energetica: portalo all’appuntamento, ne riportiamo i dati nel contratto.
• Deposito cauzionale. Nelle locazioni abitative non può superare tre mensilità del canone.
• Sei inquilino? Con il contratto registrato puoi avere una detrazione per l’affitto dell’abitazione principale nel modello 730, e il canone pagato conta anche nel calcolo dell’ISEE.
• Sei proprietario? Ricorda che sulle case affittate si paga l’IMU: per i contratti a canone concordato è prevista una riduzione.
• Non hai i dati catastali? Li ricaviamo con una visura catastale durante lo stesso appuntamento.

Consiglio: vieni da noi prima di firmare. Scegliere bene all’inizio tra 4+4 e 3+2, e tra cedolare secca e regime ordinario, ti fa risparmiare per tutta la durata del contratto.